İstanbul'da kiraların en çok arttığı 10 ilçe!

Üniversite yerleştirme sonuçlarının açıklanmasıyla öğrenciler kiralık ev telaşına düştü. En fazla üniversiteye 62 kurumla sahip olan İstanbul’da reel kira artışı geçen yıla göre düşüş gösterse de yaz mevsimiyle yeniden yükselişe geçti.

Reel kira aylık yüzde 4 arttı. Denge Değerleme’nin, DÜNYA için yaptığı, “Üniversite Yerleştirmelerinde Öğrencilere İstanbul Kira Rehberi” araştırmasına göre, Türkiye genelinde Temmuz 2023-Temmuz 2024 arasında en fazla kira artışı, depremin göçünün de etkisiyle Doğu illerinde yer alan büyük şehirlerde görüldü.

Doğu’da kira artışı Türkiye ortalamasının üstünde

Buna göre, Erzurum’da yıllık kira artış yüzde 140, Şanlıurfa’da yüzde 124,9, Van’da yüzde 120,2’lik artış oranıyla, yüzde 48 olan Türkiye ortalamasının üzerinde artış gösterdi.

Bunu Balıkesir yüzde 105,7, Mardin yüzde 98,9, Malatya yüzde 58,7 artış gösterdi. İstanbul ise yüzde 50 artış oranıyla bu şehirlerin gerisinde kalırken, mega kenti Mersin yüzde 42,9, turizm şehri Antalya yüzde 25 ve Muğla yüzde 18,5 artışla takip etti.

Kira metrekaresinde şampiyon

Muğla Kira metrekare fiyatında ise Muğla 266,7 lirayla ilk sırada yer alırken, bu şehri İstanbul, 150’den 225 liraya yükselen kira metrekare fiyatıyla ikinci sırada izledi. Türkiye ortalaması ise son bir yılda 119,2 liradan 176.4 liraya çıkmasına rağmen, Muğla ve İstanbul’un gerisinde kaldı.

Sahip olduğu 62 kurumla adeta bir üniversite şehri olan İstanbul’un 39 semtindeki yıllık kira değişimleri incelendiğinde, en düşük artış yüzde 27,6’lık oranla Küçükçekmece’de görülürken, bunu Esenyurt yüzde 30,56, Gaziosmanpaşa yüzde 29,79 arışla izledi. En fazla artış da yüzde 70’lik oranla Kadıköy’de görüldü. İstanbul Üniversitesi’nin birçok fakültesinin bulunduğu Fatih semtindeki kira artışı ise yüzde 42,16’da kaldı.

Fatih kira sınırına bağlı kaldı

Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Latif Aksoy, bu farkın nedenini şöyle açıkladı: “İstanbul’u sadece üniversite öğrencilerinin şehre gelişine bakarak değerlendirmek zordur. Çeşitli parametreleri incelemek gerekir. Örneğin, kentsel dönüşüm Kadıköy’de, Fatih’in 2-3 katı hızda ilerliyor. Fatih, yüzde 25 sınırına sadık kalırken ve eski kiracı yapısıyla kurallara uymasıyla dikkat çekerken, Kadıköy’de ise artışlar, sınırdan bağımsız olarak piyasa koşullarına göre yapılıyor.

Bu nedenle, Kadıköy’deki kira oranları TÜFE’ye daha yakın bir seviyede bulunuyor.” Öte yandan İstanbul Üniversitesi işletme ve veterinerlik fakültelerinin bulunduğu Avcılarda kira artışı son bir yılda yüzde 42,78 arttı.

Tutarlarına göre incelendiğinde Temmuz 2023-Temmuz 2024 döneminde, İstanbul’un 39 ilçesinde kira ortalaması en yüksek semt 45 bin 880 lirayla Sarıyer olurken, en düşük 13 bin 614 lirayla Arnavutköy’de görüldü.

En çok artış büyükşehir ve Güney sahillerinde

 Türkiye geneli ve İstanbul’da kira artışlarına yönelik sorularımızı yanıtlayan Latif Aksoy, son 2-3 yıldaki yaşanan gelişmelere bağlı olarak, konut kirasındaki artışın, en çok büyükşehirlerde ve güney sahillerindeki illerde gerçekleştiğini söyledi. Aksoy, şöyle devam etti: “Ancak bu bölgelerdeki aşırı artışların ardından yapılan düzenlemelerin de etkisi ile talep artışında bir gerileme olduğunu ve fiyatlarda normalleşme dönemi yaşandığını görmekteyiz.

Bu sürecin bir süre daha devam etmesini beklemekteyiz. İllerin kira endekslerine baktığımızda da özellikle Doğu'da yer alan büyükşehirlerde kira artış oranının, ülke ortalamasının üzerinde olduğu, üç büyük ilde ve Güney sahillerindeki illerimizde ise bu oranların son sıralarda olduğunu görmekteyiz. Temmuz 2024 yıllık kira artışında en yüksek kira artışı Erzurum’da, en düşük kira artışı ise Muğla ‘da gerçekleşmiş görünüyor. İstanbul hem en çok göç alan hem de en çok göç veren şehir konumunda.”

İstanbul göçle nüfus kaybetti Ankara aldı

Ankara’nın, son 1 yılda en fazla göç alan ve en fazla göç veren ikinci il konumunda bulunduğuna işaret eden Latif Aksoy, şöyle devam etti: “Birinci olan ilimiz İstanbul. Ancak İstanbul, toplamda nüfus kaybederken Ankara’nın nüfusu arttı. Depremden beri nüfus artışı Türkiye ortalamasının üzerinde seyrediyor. Ankara’da kiralar ise enflasyonun altında artış gerçekleşti. Başkentte ortalama kiralar 20 bin TL bandında. Yine büyük kentlerden Antalya’da geçtiğimiz yıllarda çok yüksek artışlar olmuştu. Bunu takiben geçtiğimiz yıla oranlar enflasyonun çok çok altında bir kira artışı ile nominal yüzde 23 artarken, reelde yüzde 26 düşüş ile birinci sırada. Büyükşehirlerde 100 metrekare bir evin ortalama kirası 14 bin ila 30 bin TL aralığında.”

Evini satıp mevduata yatıranlar var

Faizlerin artmasıyla, evini satıp mevduata yatırım yapan kişi sayısında da artış olduğuna işaret eden Aksoy, “Örneğin, 5 milyon TL değerindeki bir evi olan kişi, bu evi satarak elde ettiği parayı mevduata yatırıyor. Mevduat getirisi aylık 200 bin TL’yi bulurken, evin kirası 25 bin TL olabilir. Bu tür hesaplamalar yaparak uzun vadeli değer artışını göz önünde bulundurmadan evini satıp kiraya çıkan kişiler de mevcut” yorumunu yaptı.

Konut alamayan ucuz şehirlere taşınıyor

Konuta erişimde yaşanan finansman engelleri ve krediye erişim sorunlarıyla, konut satın alamayan kişilerin ya şehirden ayrıldığını ya da daha ucuz şehirlere yerleştiğini veya kiraya çıktığına işaret eden Latif Aksoy, “Bu durum kiraya olan talebi artırıyor. Mevsimsellikten arındırılmış verilerde bile kiraya talep yüksek. Kredi erişiminin kolaylaşması ve konut kredisi faizlerinin düşmesi durumunda, piyasa tekrar dengesini bulacaktır.”